房地產危機再成熱點 需警惕三大風險

2017-05-05 14:36

●對于中國而言,無論是從經濟規模上,還是國土面積上,都是一個大型經濟體,并且由于歷史上行政計劃的延續,事實上中國不同區域的房地產市場的聯動性遠遠小于完全市場經濟國家,因而各個區域房價在上漲一段時間后,往往會呈現區域分化的特點,因此中國出現全國性的房地產崩盤的概率非常之小。

●房地產行業是個資金密集型行業,房地產的開發需要大量的資金投入,這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危機,他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。

●開征房地產稅將為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個穩定的收入來源,有助于引導和完善地方政府的行為,保障房地產政策的公正性,使其更加關注公共服務和基礎設施改善。

2014年上半年,我國70個大中城市商品房的銷售面積下降6%,銷售額下降6.7%,特別是一些熱點城市房價下降突出,一些地方政府救市的新聞充斥各類媒體,以至于一些專家判斷,中國經濟下行與房地產價格下跌疊加,市場可能要崩潰。2015年下半年以來,有關房地產危機問題再次成為熱點話題,各種觀點和政策主張很多,但分歧很大。

中國房地產市場發生系統性風險的概率非常小

觀察房地產市場風險不能就事論事,更不能簡單套用其他市場分析方法,而應該深刻理解房地產市場的本質特性,把握其特有的規律。

房地產商品的異質性決定了大型經濟體房地產市場不易發生系統性風險。所謂房地產商品的異質性是指由于土地的不可移動造成了每個房地產商品具有唯一性、不可復制性。實際生活中,除了土地這一基本決定因素外,社會、文化等多個層面的因素進一步固化了房地產商品的異質性。例如,房屋所處不同區位的自然、社會、經濟條件的差異以及建筑功能與風格、朝向、層次、規格、裝飾、設備等方面的千差萬別,更強化了房地產的異質性,甚至可以說,房地產商品可以認為是經濟學意義上接近于完全差別化的產品。

對于一個大型經濟體而言,房地產市場的區域性差異非常明顯,盡管各區域房地產市場都受到宏觀經濟大環境影響,但是相互之間的聯動性是非常有限的;房地產商品的異質性造成了不同區域的房地產市場天然是分割的,甚至可以近似看作為不同的商品。對于小型經濟體,房地產的區域性特點不明顯、甚至只有一個區域,往往出現同一時間點上房地產崩盤,進而引發經濟危機。但是如果深入觀察房地產商品特殊的價格傳導機制,并從大型經濟體的角度來分析,各個區域間的房地產市場價格波動不會出現嚴格意義上的多米諾效應,更不會出現短時期發生全面或集中崩盤的系統性風險。

對于中國而言,無論是從經濟規模上,還是國土面積上,都是一個大型經濟體,并且由于歷史上行政計劃的延續,事實上中國不同區域的房地產市場的聯動性遠遠小于完全市場經濟國家,因而各個區域房價在上漲一段時間后,往往會呈現區域分化的特點,因此中國出現全國性的房地產崩盤的概率非常之小。

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